Che cosa è la cedolare secca sugli affitti
La "cedolare secca" è un regime di tassazione facoltativo che consiste nel pagamento dell’imposta che sostituisce l’Irpef e le addizionali. In aggiunta, per quei contratti che sono sotto sotto questa tassazione, non si deve pagare né l’imposta di registro né l’imposta di bollo, che di solito sono dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe di un contratto di locazione. Scegliendo questa formula è implicita la rinuncia alla possibilità di chiedere un aggiornamento del canone della locazione, sebbene sia previsto dal contratto, compresa la variazione Istat secondo l’indice dei prezzi al consumo dell’anno precedente. Si può scegliere questo tipo di formula sia per la registrazione di un contratto che per gli anni successivi. Possono scegliere il regime tutte le persone fisiche che hanno il diritto di proprietà o di godimento (ad esempio l’usufrutto), che non danno in locazione un immobile per una impresa o un'attività di professione.
Cedolare secca sugli affitti
Questa imposta sostitutiva si applica calcolando un’aliquota sull’importo del canone di locazione annuale stabilito dalle due parti. Dal 2013 questa aliquota per i contratti con cedolare secca è del 15%, secondo il Dl 102/2013 e poi viene ridotta al 10% per gli anni dal 2014 al 2017. È pari al 10% per quei contratti che sono a canone "concordato" per la durata di 3 + 2 anni, nelle città che sono ad alta tensione abitativa e in quei comuni per cui è deliberato uno stato di emergenza per il verificarsi di calamità, per i 5 anni precedenti alla data dell’entrata in vigore della relativa legge di conversione del decreto del 28 maggio del 2014. Questa imposta sostitutiva invece è pari al 21% nel caso di contratti con canone "libero" , della durata di 4 + 4 anni. In particolare, per i contratti con canone "concordato", questa imposta sostitutiva era pari al 15% fino all’emanazione del Decreto Legge 47 28 marzo del 2014 detto "Misure urgenti per l'emergenza abitativa" (Gazzetta Ufficiale 73, 28 marzo del 2014) e al 19% fino all’ emanazione di un altro decreto legge, il 102 del 31 agosto del 2013, convertito poi in legge il 24 ottobre del 2013.
Per quali immobili si può pagare la cedolare secca
L’opzione cedolare secca si può esercitare per immobili che appartengono alle categorie catastali che vanno dalla A1 alla A11, esclusa la A10 (studi privati o uffici) che vengono locati con uso abitativo. Nel caso in cui l’immobile appartenga a più proprietari l’opzione si deve esercitare in modo distinto da ogni locatore. I locatori che sono contitolari e che non esercitano questa tipologia di tassazione devono versare l’imposta di registro che è calcolata sulla singola parte del canone a loro imputabile sulla base delle quote di possesso. L’imposta di bollo deve essere comunque versata. Questa formula non si può applicare a quei contratti di locazione con conduttori che esercitano lavoro autonomo o attività di impresa, indipendentemente dall’utilizzo successivo dell’immobile per fini abitativi di dipendenti o collaboratori. L'opzione si può esercitare anche per immobili abitativi, locati a cooperative edilizie o a enti senza nessuno scopo di lucro, purché siano sublocate a degli studenti universitari.
Quanto dura e che effetti ha sul reddito la cedolare secca
L’opzione della cedolare secca comporta che si applichino le relative regole per tutta la durata del contratto (oppure della proroga), anche qualora l’opzione venga esercitata in annualità successive (e non al momento della registrazione), per il periodo residuo della durata del contratto. Il locatore ha la facoltà comunque di revocare questa opzione in ogni annualità del contratto successiva a quando è stata esercitata. È inoltre sempre possibile esercitare di nuovo l’opzione, in tutte le annualità dopo la revoca, rientrando così nel regime. La revoca si deve fare entro e non oltre 30 giorni dalla data di scadenza dell’anno precedente. Il reddito che è assoggettato a questo regimd: - non fa parte del reddito complessivo; - sul reddito della cedolare e sulla stessa non si possono far valere né oneri deducibili né detrazioni. Il reddito che è assoggettato alla cedolare è compreso nel reddito solo per il riconoscimento della determinazione delle deduzioni, delle detrazioni o dei benefici di titoli collegati a requisiti reddituali, cioè alla determinazione dell’Isee, alla determinazione del reddito per cui si è considerati a carico.
