compromesso di vendita per immobili

Il compromesso di vendita, o contratto preliminare di compravendita, è il contratto con il quale chi vende e chi acquista una unità immobiliare si impegnano con efficacia giuridica vincolante rispettivamente a vendere e ad acquistare l'unità immobiliare stessa. Tale impegno consiste nella stipula di un contratto definitivo di compravendita con il quale si effettuerà il trasferimento della proprietà immobiliare entro i tempi e con i modi stabiliti nel compromesso di vendita.Il contratto preliminare, se scritto bene, non prevede mai un trasferimento diretto della proprietà dell'immobile ma soltanto un impegno vincolante alla stipula del contratto di compravendita definitivo.Soltanto quando il compromesso di vendita è improprio, ovvero è redatto in maniera non adeguata scrivendo che il proprietario "vende" invece di scrivere che "promette di vendere", in quel caso ci si trova di fronte ad un vero e proprio contratto di compravendita definitivo che permette il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare.

Per giungere alla firma del compromesso di vendita si passa prima attraverso una serie di trattative tra venditore e acquirente. Tutte queste trattative portano alla stipula di una proposta di acquisto nella quale chi acquista propone a chi vende determinate condizioni per acquistare l'immobile.La proposta di acquisto contiene di solito gli elementi salienti del compromesso come ad esempio l'importo dell'acconto, i termini di vendita e le penali.La proposta molto spesso è vincolante e fino al suo scadere il proprietario non può cambiare idea sulla vendita; se la proposta viene accettata il contratto si può dichiarare concluso e vincolante. Se le condizioni non vengono accettate, ma modificate da chi vende, allora ci si trova di fronte ad una controproposta. Le proposte e l'accettazione devono incontrarsi per portare il contratto a conclusione. Nella proposta si deve, appunto, proporre di promettere di acquistare l'immobile (o di venderlo) per giungere alla stipula del compromesso di vendita.

Il compromesso di vendita, o contratto preliminare di vendita per essere considerato valido deve contenere, oltre alla volonta di vendere e di acquistare da parte di proprietario ed acquirente, una serie di dati atti alla vendita dell'unità immobiliare.Innazitutto deve essere redatto in forma scritta e non verbale, deve descrivere l'immobile in maniera esatta riportando anche la via e il numero civico in cui è ubicato. Nel compromesso di vendita vanno riportati inoltre i dati catastali, le planimetrie, il certificato APE (attestati prestazione energetica, il numero e la natura dei vani che compongono l'immobile, e, in ultimo ma non in ordine di importanza, il prezzo di compravendita.Nel compromesso di vendita possono essere previste delle clausole definite "accessorie", ovvero che anche se non ci fossero il contratto non perderebbe la sua validità. Le clausole, molto spesso, servono a tutelare le parti in causa che firmano il compromesso di vendita e possono riguardare il termine ultimo entro il quale stipulare il contratto di vendita definitivo, la caparra versata alla firma del compromesso ed eventuali penali per inadempimento, totale o parziale, del contratto.

Una volta firmato il compromesso di vendita la legge offre la possibilità di trascriverlo nei Registri pubblici che contengono tutti gli atti che riguardano immobili.La trascrizione non è obbligatoria e una volta effettuata non ci saranno effetti nè sul venditore nè sull'acquirente.Per effettuare la trascrizione il compromesso di vendita deve essere redatto come atto pubblico o come scrittura privata autenticata.Se il compromesso di vendita non viene rispettato da una delle due parti, sia che sia trascritto sia che non lo sia, possono esserci diverse ipotesi di soluzione: la parte che non rispetta quanto contenuto nel compromesso di vendita può essere condannata ad un risarcimento dei danni; si può richiedere la risoluzione del contratto o una sentenza di sciogliemento dello stesso; può essere richiesta la restituzione della caparra versata più un risarcimento dei danni, la parte adempiente può richiedere la restituzione del doppio della caparra versata (se risulta adempiente l'cquirente) o trattenerla (se la parte adempiente è il venditore).