Pertinenza

Le pertinenze, come sancito dall'art. 817 del codice civile, sono quegli immobili posti in modo durevole a disposizione dell'abitazione principale e a questa funzionali. In pratica si tratta di quegli immobili che sono utilizzati come vere e proprie estensioni dell'abitazione, complementari alla vita di una famiglia. Per questo motivo, al fine di essere considerato una pertinenza, l'immobile deve essere destinato a un servizio specifico (parcheggiare l'auto di famiglia) e la volontà, da parte del proprietario si renderlo strumentale all'abitazione principale. Ai fini tributari, per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali elencate. Occorre fare molta attenzione ad una questione che può risultare rilevante. La normativa imu e tasi, specifica che una pertinenza è tale anche se iscritta in catasto unitamente all’abitazione principale. Quindi, anche se non accatastata distintamente, legalmente è da considerarsi a tutti gli effetti una cantina a sé stante.

I tributi locali che ricadono sugli immobili, non prevedono la possibilità di computare 3 pertinenze a caso, ma esattamente una per ciascuna delle categorie catastali: questo sta a significare che se il contribuente ha un C/2, un C/6 e un C/7 avrà la possibilità di considerarle tutte e tre pertinenze, viceversa, se possiede tre C/6, solo uno di questi sarà da considerarsi pertinenza, mentre gli altri due saranno trattati con aliquota ordinaria. In caso di doppioni, cioè di due immobili della stessa categoria catastale, il contribuente, come stabilito dal Ministero delle Finanze, può scegliere quale di questi considerare pertinenziale (di solito si sceglie quella con la rendita catastale più alta). Nella verifica delle pertinenze occorre tenere conto di quanto previsto dalla normativa, cioè che un immobile esiste distintamente anche se iscritto in catasto assieme all’unità abitativa. Quindi è necessario verificare se catastalmente risultano essere unite in un unico immobile sia l’abitazione principale sia la cantina (C/2). In tal caso, se si fosse in possesso di un C/2 lo si dovrebbe calcolare con l’aliquota standard, in quanto seconda cantina.

I box sono accatastati di norma con la categoria C/6. In tale categoria però rientrano anche i posti auto, coperti e scoperti, pertanto anche questi possono rientrare nell'insieme delle pertinenze. Infatti la normativa di riferimento specifica le categorie e non la destinazione specifica dell'immobile. A volte capita che l'immobile classificato come C/6, non sia al 100% di proprietà del contribuente. Per esempio esistono posti auto condominiali, spesso accatastati come un unico C/6, diviso poi in parti uguali tra i condomini proprietari. In tal caso nasce il dubbio se tale immobile rientri tra i beni comuni del condominio, e quindi soggetti a tassazione ordinaria, oppure se si possa considerare pertinenziale all'abitazione principale. La prassi degli enti è quella di considerare tali porzioni di immobili come pertinenziali, privilegiando l'interpretazione normativa favorevole al contribuente (favor rei). Visto che la questione è piuttosto scivolosa, è consigliabile chiedere lumi all'ente impositore interessato.

La definizione di abitazione principale, da cui discende quello di pertinenza, prevista dalla normativa imu, a differenza di quella che regolava l'ici, da cui pure deriva, risulta essere molto più chiara e netta, con delle limitazioni di cui occorre tenere conto se si vuole evitare di ricevere pesanti sanzioni amministrative. Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto in catasto come unità immobiliare (tutte le categorie "A", tranne l'A/10 che riguarda gli uffici), nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Da questo ne deriva che non solo il proprietario, ma anche tutta la sua famiglia deve utilizzare quell'immobile come abitazione principale e, di conseguenza, le eventuali pertinenze come estensioni della stessa. La normativa prevede che nell'immobile occorra non solo essere residenti, ma che occorre dimorarci abitualmente. In concreto, se si risiede in un immobile ma poi si vive concretamente in un altro luogo, si perde il diritto all'agevolazione. L'Amministrazione Pubblica può comodamente riscontrare una tale situazione verificando i consumi dei servizi (acqua, luce e gas).