Contratto di locazione, come muoversi nel mondo degli affitti

Quando si affitta un immobile a scopo abitativo, occorre il contratto di locazione. Per non essere nullo, l’accordo tra locatore e conduttore deve essere scritto e deve contenere specifici elementi: la data, le generalità delle parti, le informazioni che permettono di identificare, in modo inequivocabile, il bene, l’ammontare del canone, la durata della locazione. La data di stipula è quella della firma del contratto, mentre la data di decorrenza, che può precedente, determina l’inizio della locazione. Circa le parti del contratto, nel caso di persone fisiche vanno indicati nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza con relativo indirizzo, codice fiscale. Se uno dei contraenti è una società, i dati richiesti sono: denominazione/ragione sociale, indirizzo della sede, numero d’iscrizione al registro delle imprese e al REA presso la CCIA, partita Iva nonché nome cognome, luogo e data di nascita, domicilio del legale rappresentante. Nel contratto vanno anche indicati i dati relativi all’immobile; per un appartamento, ad esempio, oltre al Comune e all’indirizzo in cui si trova la casa, si devono esplicitare, in linea generale, la scala, il piano, l’interno, il numero dei vani, i metri quadri. Indispensabili i dati catastali, facilmente rilevabili anche dalla voltura catastale, ossia: sezione, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita catastale.

È nullo il contratto di affitto che non riporta l’ammontare di quanto dovuto al locatore, ossia il canone annuo concordato comprensivo delle spese condominiali a carico dell’inquilino, come, ad esempio, quelle per il risaldamento, per la pulizia, per la manutenzione ordinaria dell’ascensore, per l’acqua. Generalmente l’importo stabilito viene versato al locatore in diverse rate, di solito mensili o trimestrali; in caso di mancato pagamento, trascorsi oltre i venti giorni dalla scadenza, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto. Esistono diverse tipologie di contratto di locazione. Nel contratto a canone libero, disciplinato dalla legge numero 431/1998 e comunemente detto quattro + quattro, il canone e altri elementi accessori, come ad esempio l’adeguamento Istat, vengono determinato dalle parti, ma la durata non può essere inferiore a quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro anni. Alla seconda scadenza se non vengono apportano variazioni, ad esempio un nuovo canone, l’accordo viene rinnovato alle medesime condizioni. Il contratto convenzionato, chiamato anche tre + due, prevede un canone concordato, chiamato anche canone agevolato, generalmente stabilito da una tabella presente nei vari Comuni; gli importi indicati sono il frutto di una pattuizione tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Oltre al canone calmierato è prevista anche una durata minima triennale con rinnovo automatico biennale o, se stabilito dalle parti, triennale. Il contratto transitorio fa riferimento ad immobili ad uso abitativo affittati per un’esigenza momentanea; la durata può arrivare sino a 18 mesi. Il contratto a studenti universitari presenta dei vincoli, anche di canone; ha una durata compresa tra sei mesi e tre anni e, salvo disdetta, alla scadenza viene rinnovato automaticamente per una durata uguale a quella originaria Il contratto di locazione per uso turistico lascia le parti libere di contrattare in base a specifiche esigenze.

Chi non dispone della liquidità sufficiente per acquistare una casa e non possiede nemmeno i requisiti per ottenere un mutuo dalla Banca, può cercare di ottenere una locazione con patto di futura vendita, un accordo che comprende sia il contratto di affitto, sia il preliminare di vendita. Quest’ultimo può essere unilaterale, quando il proprietario è obbligato a vendere mentre l'inquilino ha la facoltà di acquistare, oppure bilaterale, vincolante per entrambe le parti Con questo particolare contratto di locazione si possono prevedere due diversi tipi di pagamento, un canone di locazione e degli acconti sul prezzo da corrispondere a scadenze stabilite oppure un canone maggiorato. L’utilizzo dell’immobile è soggetto alle regole della locazione. Il venditore quindi, che rimane proprietario sino a quando tutto l’importo non viene versato, paga le imposte dirette, quelle locali, le spese di manutenzione straordinaria; tra l’altro non può fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di nuova abitazione. Il compratore/inquilino che non esercita l'opzione di acquisto, non può rivendicare le somme versate a titolo di caparra confirmatoria mentre può chiedere la restituzione, al netto di eventuali e indennità stabilite, delle somme corrisposte a titolo di acconti sul prezzo di vendita. Inoltre, l’inquilino che nei tempi previsti non esercita l’opzione deve liberare l'immobile per evitare una procedura di convalida di sfratto.

Quando si stipula un contratto di locazione non può mancare l’Ape, Attestato Prestazione Energetica, ossia il documento che riporta le caratteristiche energetiche di un edificio o di un’unità immobiliare. Viene redatto da una ditta o da un tecnico, ingegnere, architetto o geometra, abilitati e autorizzati dalla Regione di residenza in base al possesso di specifici requisiti. I costi dell’atto variano in funzione del luogo geografico e delle caratteristiche dell’immobile, come la superficie, la tipologia degli impianti presenti, la destinazione d’uso. A titolo meramente esemplificativo, il prezzo per un appartamento in media varia tra i 150 e i 300 euro. L’Ape è obbligatorio quando sia quando si vende, sia quando si affitta un immobile. I nuovi contratti di locazione, in particolare, devono riportare una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto non solo le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica dell’edificio, ma anche l’Ape. Ad eccezione della locazione di singole unità immobiliari, una copia del documento deve essere allegata al contratto. I contratti di compravendita e di locazione privi di Ape, non sono nulli, ma in questi casi è prevista una sanzione, che le parti devono pagare in solido e in eguale misura; l’importo varia da 3000 a 18000 euro. In ogni caso è obbligatorio presentare e allegare l'Ape entro 45 giorni. Per la locazione di singole unità immobiliari la sanzione va da 1000 a 4000, ma se la durata del contratto non supera i tre anni l’importo viene dimezzato. Un’offerta pubblicitaria di vendita o di locazione priva di indicazione della prestazione energetica comporta una multa da 500 a 3000 euro e ciò vale anche nel caso di un annuncio fatto da un’agenzia immobiliare. L’attestato dura dieci anni a partire dalla data del rilascio e deve essere aggiornato quando vengono svolti lavori di riqualificazione o di ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell'immobile, ad esempio la sostituzione degli infissi o della caldaia. I vecchi Ace rilasciati prima del 6 giugno 2013 restano purché in corso di validità e conformi alla Direttiva 2002/91/CE. L’Ape non è soggetta né a imposta di registro, né a marca da bollo.

Indipendentemente dall'ammontare del canone, un contratto di locazione deve, obbligatoriamente, essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando specifici modelli. Questa operazione va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula, ossia dalla firma de contratto, o dalla data di decorrenza, se anteriore rispetto al giorno di sottoscrizione dell’accordo. A partire dal 1 gennaio 2016, la registrazione spetta al locatore che comunque deve comunicare, entro 60 giorni dalla registrazione, l’avvenuto adempimento al conduttore ed eventualmente all’amministratore di condominio. Un contratto di locazione non registrato comporta pesanti sanzioni sia per occultamento del canone, sia per omesso versamento dell’imposta di registro. Se il contratto ha durata pluriennale e non è prevista cedolare secca, questo tributo deve essere corrisposto ogni anno a meno che non si scelga di pagare in un‘unica soluzione per tutto il periodo della proroga. Le spese di registrazione e tutti gli altri oneri sono carico delle parti nella misura del 50% ciascuno. Un contratto di locazione che non viene registrato, è considerato inesistente quindi in caso di mancato pagamento del canone non si può procedere con lo sfratto, ma solo intentare una causa ordinaria di occupazione senza titolo. In caso di mancato pagamento, inoltre, il proprietario deve versare l’imposta non pagata, aumentata degli interessi e delle sanzioni.

Anche i redditi che derivano dall’affitto di un immobile sono soggetti a tassazione. Pesantissime le sanzioni per i proprietari che occultano o dichiarano il falso relativamente all’ammontare di quanto percepito per locazioni. Dal 1 gennaio 2016 le penalità vanno dal 240% al 480% dell’imposta in caso di omessa dichiarazione con un minimo di 500 euro, e dal 180% al 360% in caso di infedele dichiarazione. Importante segnalare che i redditi da locazione vanno dichiarati, e quindi tassati, anche se l’inquilino è insolvente a meno che il mancato pagamento non sia accertato giudizialmente con un procedimento di sfratto per morosità. Secondo Il regime fiscale ordinario l’ammontare dei canoni, ridotto del 5%, concorre alla formazione del reddito complessivo di un soggetto assoggettato all’Irpef, imposta diretta, personale e progressiva. Per chi affitta immobili ad uso abitativo, esiste, da diversi anni, la possibilità di optare per la cedolare secca, un regime di tassazione dei canoni che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva. In sostanza si applica, sul 100% dei canoni incassati annualmente, una tassazione fissa: 21% per i contratti a canone libero e 10% per i contratti a canone concordato. L’opzione per la cedolare secca per un contratto di locazione deve essere esercitata in fase di registrazione. Chi ne fruisce non può chiedere l’adeguamento Istat del canone e avere detrazioni per bonus. Non sempre la cedolare secca conviene, dipende da caso a caso; per valutare occorre ad esempio capire se ci sarà aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto o se, non avendo altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili la percentuale è vantaggiosa.

In linea generale, chi affitta un immobile deve consegnare la cosa in buono stato, mentre l’inquilino deve, innanzi tutto, servirsene per l’uso stabilito nel contratto. A titolo esemplificativo: il conduttore che ha sottoscritto un contratto di locazione a scopo abitativo, può, di tanto in tanto ospitare parenti e amici, ma se non è consentito dal contratto, non può subaffittare o svolgere attività di bed & breakfast. Tra l’altro, in quest’ultimo caso, potrebbe esserci anche uno specifico divieto nel regolamento del condominio. L’inquilino, inoltre, deve: evitare che la cosa locata si rovini per causa sua; pagare, nei tempi stabiliti, i canoni di locazione; provvedere alle piccole riparazioni che si rendono necessarie per il logorio del bene causato sia dall’uso, sia dal caso fortuito, come, a esempio, un temporale. Se eventuali lavori di ristrutturazione eseguiti da un vicino recano danni al conduttore, questi deve agire direttamente contro chi ha causato il problema senza coinvolgere il proprietario che non ha alcuna responsabilità. In sostanza l’inquilino non può sospendere il pagamento dei canoni di locazione per danni causati da terzi. Quando cessa la locazione, l’affittuario deve rendere l’abitazione nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e non risponde di eventuali deterioramenti dovuti a vetustà. Non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata a meno che non vi sia stato il consenso del locatore, che, in questo caso, deve pagare la somma minore tra l'importo della spesa e il valore al tempo della riconsegna. In taluni casi il valore dei miglioramenti va a compensazione dei deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore. L’eventuale caparra, detta anche deposito cauzionale, versata dal conduttore alla stipula del contratto locativo, viene resa al termine del rapporto a meno che l’immobile non risulti danneggiato a causa dell’inquilino.

Un contratto di locazione può essere sciolto prima della scadenza per necessità del locatore o dell’inquilino, quest’ultimo sicuramente meno vincolato rispetto al proprietario. Il conduttore può recedere dal contratto in qualunque momento per gravi motivi; unico obbligo a suo carico è quello di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata a/r, almeno 6 mesi prima della scadenza. In caso di mancato preavviso e anche se l’immobile viene lasciato libero, l’inquilino deve comunque versare al locatore sei canoni mensili. Nel caso di locazione di immobili ad uso abitativo, il proprietario può dare disdetta solo per finita locazione inviando, sempre tramite raccomandata a/r, regolare comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Il recesso del locatore alla prima scadenza del contratto è possibile solo in alcuni e specifici casi previsti dalla legge. Per esempio, quando vuole destinare l’immobile al coniuge, ai figli, ai genitori o a parenti entro il secondo grado o intende vendere l’immobile e non è proprietario di altre case ad uso abitativo tranne la propria abitazione. Il proprietario può recedere dal contratto anche quando l’inquilino, senza giustificato motivo, non occupa continuativamente l’abitazione oppure dispone di un altro alloggio libero e adeguato nello stesso Comune oppure se la presenza del conduttore ostacola i lavori di ricostruzione di un edificio gravemente danneggiato