Rinegoziazione mutuo

La rinegoziazione mutuo è molto diversa dalla surroga: infatti quest'ultima soluzione consente di trasferire il proprio mutuo in modo gratuito da una banca a un’altra. Cambiare l'istituto permette di accedere a tassi d'interesse più vantaggiosi. Invece la rinegoziazione prevede un accordo con la propria banca per poter modificare i termini previsti in origine. Ad esempio si possono cambiare la durata del mutuo oppure i tassi d'interesse. La surroga del mutuo risulta essere una soluzione adatta quando si trovano banche che offrono all'utente finanziamenti vantaggiosi o nuove proposte di accesso al credito. Inoltre viene messa in atto quando i tassi di interesse si caratterizzano per forti oscillazioni. Si tratta di una procedura chiamata anche portabilità del mutuo e che è regolata dalla Legge Bersani del 2007 e dalla Finanziaria del 2008. Il trasferimento avviene senza spese aggiuntive e permette di risparmiare sulle spese di gestione e su tutte quelle periodiche o accessorie oppure di cambiare il tipo di tasso. Quindi si passa dal tasso fisso a quello variabile oppure viceversa. Al tempo stesso si può cambiare lo spread e la durata del mutuo.

La rinegoziazione mutuo può essere fatta solo dopo aver trovato un accordo con la propria banca che risulti essere conveniente e accettabile per entrambe le parti. Proprio per questo motivo deve essere preceduto da un numero variabile di incontri nella sede dell'istituto dove si è firmato in origine il contratto. Si tratta di una procedura completamente gratuita, però necessita dell'accordo di entrambi i soggetti coinvolti. Anche la surroga del mutuo risulta essere gratuita, tuttavia si caratterizza per modalità diverse. Il passaggio da una banca all'altra permette di cambiare tanti fattori diversi nelle condizioni contrattuali, dallo spread al tasso e alle spese di gestione. In ogni caso il nuovo finanziamento deve avere al massimo un importo pari al debito residuo. L'utente può optare anche per la il mutuo con surroga online proprio per il fatto che ci si limita ad aggiornare l'ipoteca originaria senza aprirne una nuova. Infatti basta inserire il nome della nuova banca di riferimento. Ormai tutti i più importanti istituti di credito mettono a disposizione degli utenti la possibilità di accedere alla surroga online, così da ottimizzare i tempi.

Con la surroga si possono avere condizioni più vantaggiose rispetto a quelle previste in origine alla firma del contratto. Ad esempio la surroga del mutuo a tasso fisso può avvenire quando il reddito dell'utente è cambiato e non si necessita più della certezza di rate costanti nel corso del tempo. Al tempo stesso questa scelta presenta vari vantaggi quando l'indice Euribor garantisce una situazione favorevole per i tassi variabili. In questo modo si può risparmiare sugli interessi nei confronti della propria banca. Al contrario si preferisce l'opzione fissa quando non si possono coprire i rischi legati a eventuali aumenti dei tassi. La convenienza viene data anche dalla presenza di un tasso fisso ai minimi storici. Bisogna comunque tenere a mente che anche la rinegoziazione mutuo permette di passare da una soluzione a tasso fisso a una variabile e viceversa. Infatti si chiede la modifica delle condizioni contrattuali originali alla propria banca. Cambiare la durata del mutuo oppure il tasso d’interesse sono i motivi più diffusi alla base di questa scelta. Al tempo stesso viene messa a disposizione degli utenti la modifica del parametro di indicizzazione del mutuo.

Un utente che non considera più soddisfacenti e adatte alle proprie necessità le condizioni contrattuali del mutuo può optare per soluzioni diverse che consentono di modificare i parametri. La sostituzione del mutuo si differenzia dalla rinegoziazione e dalla surroga perché prevede l'estinzione dell'ipoteca, così da aprirne una nuova a condizioni più vantaggiose. Tuttavia questa procedura risulta essere sempre meno diffusa rispetto alle altre opzioni perché prevede costi notarili oppure burocratici per il mutuatario. Infatti si deve iniziare di nuovo l'iter per accedere al mutuo. Invece la rinegoziazione mutuo avviene con la propria banca e consiste in un accordo per modificare alcuni oppure tutti i parametri delle condizioni contrattuali. In questo modo l’ipoteca resta invariata perché si fa riferimento sempre allo stesso istituto di credito. In genere le banche consentono per prassi di rinegoziare il mutuo solo una volta, tuttavia ciò non accade nel caso della prima casa. Infatti per legge l'utente può chiedere di rinegoziare il mutuo più volte. Anche la surroga non estingue il mutuo precedente, ma consiste semplicemente di trasferirlo presso un'altra banca.

La rinegoziazione mutuo in genere viene concessa dalla banca e questa tendenza si è affermata grazie alla possibilità per l'utente di poter accedere alla surroga gratuita dell'ipoteca. Infatti questo strumento permette di fare pressione sugli istituti di credito. Tuttavia bisogna tenere a mente che modificare le condizioni contrattuali in modo favorevole per il mutuatario diminuisce il guadagno. Proprio per questo motivo non viene predisposto un modulo di rinegoziazione da compilare. Al tempo stesso è bene comunicare l'intenzione di modificare le condizioni del mutuo, qualunque siano i parametri che si vogliono cambiare. In questo modo si può avere riscontri da parte della banca, così da procedere con la messa a punto di un accordo formale soddisfacente per entrambe le parti. La lettera di rinegoziazione mutuo va inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno e deve indicare la volontà di modificare l'ipoteca e quali sono le condizioni da cambiare. Bisogna inserire il nome del titolare del mutuo ed evidenziare il fatto che le condizioni applicate sono svantaggiose rispetto a quelle correnti e proposte da altre banche. In questo modo l'utente può prospettare un'eventuale surroga.

Il Decreto Bersani riguarda il mutuo per il fatto di consentire la surroga dell'ipoteca senza spese, così da poter passare da un istituto di credito a un altro che offre condizioni contrattuali migliori oppure minori spese di gestione. Infatti la legge 40/2007 impedisce alla banca erogante di addebitare spese di qualunque genere al cliente legate al trasferimento. Di conseguenza non sono previsti costi di istruttoria, commissioni oppure spese per accertamenti catastali. Al contrario l'istituto di credito è obbligato per legge a fare il possibile per rendere più agevole il passaggio del mutuo a un'altra banca. Proprio per questo motivo la procedura ha reso possibile la diffusione della rinegoziazione mutuo. Gli utenti possono valutare valide alternative e prospettare alla banca l'eventualità di trasferire la propria ipoteca se non sono rinegoziati parametri sfavorevoli rispetto a quelli di mercato. Infatti la surroga comporta costi per la banca erogante. In teoria l'utente è autorizzato a chiedere la surroga del mutuo più volte, tuttavia il sistema bancario consente la singola operazione. Invece la rinegoziazione mutuo prima casa si può fare più volte.