Comodato d'uso gratuito

Il contratto di comodato d'uso gratuito viene definito all'interno del Codice Civile e prevede due parti, cioè il comodatario e il comodante: il primo riceve il bene, mentre il secondo lo consegna. L'oggetto del contratto può essere immateriale, immobile oppure mobile. Si può avere in comodato d'uso gratuito anche le universalità di beni, cioè una biblioteca oppure una ditta. Non sono previsti vincoli per quanto riguarda la forma in quanto l'atto può essere scritto oppure verbale: infatti può presentarsi come una scrittura privata oppure un semplice accordo fra le parti. Il comodato d'uso non ha vincoli di durata e può essere stabilita in modo preciso nell'atto oppure non essere indicata espressamente. In questo caso la possibile durata del comodato viene dedotta dalla generica destinazione d'uso o natura del bene. Inoltre l'atto può prevedere alcune limitazioni o prescrizioni che determinano il godimento del bene. Bisogna tenere a mente che il comodante può chiedere la restituzione anticipata in ogni momento per un urgente imprevisto.

Il comodato d'uso gratuito di un immobile consiste in una procedura molto diversa dalla locazione perché il comodante non deve versare alcun corrispettivo per poter fruire nel tempo il fabbricato. Tuttavia viene previsto l'obbligo di restituzione nello stesso stato nel quale lo si è ricevuto. Il comodato può prevedere un determinato uso dell'immobile o una specifica durata. Anche se questa forma contrattuale è priva di vincoli, in genere quando il comodato riguarda un immobile si opta per un atto scritto. In questo modo è possibile risolvere facilmente controversie tra le parti. Al tempo stesso una forma scritta consente maggiori tutele dal punto di vista fiscale perché si evita la presunzione di cessione e di acquisto a titolo oneroso. Quando si parla di comodato d'uso di un immobile bisogna prestare una grande attenzione al trattamento fiscale del fabbricato stesso, nella maggior parte dei casi una casa oppure un locale commerciale. Spesso sono previsti vincoli e obblighi all'interno del contratto tramite accordi tra le parti. In ogni caso il pagamento delle imposte sulla casa, cioè IMU e TASI, riguarda il proprietario dell’immobile.

La legge di stabilità 2016 ha previsto che in caso di comodato d'uso gratuito l'IMU e la TASI possano fruire della base imponibile ridotta al 50%. In questo modo viene agevolato il proprietario dell'immobile, al quale spetta il versamento dell'imposta. Bisogna tenere a mente che per poter accedere all'agevolazione si devono rispettare certi requisiti. Innanzitutto le unità immobiliari devono essere date in comodato a parenti di primo grado in linea retta come abitazione principale. Si tratta quindi di soluzioni pensate per genitori e figli. Inoltre gli immobili non possono essere di lusso e quindi classificati all'interno delle categorie catastali A/9, A/8 e A/1. In secondo luogo è necessario registrare presso la sede competente per territorio dell'Agenzia delle Entrate il contratto di comodato d'uso, proprio come accade per gli atti di locazione. La registrazione è però legata al pagamento dell'imposta di registro e di bollo. Altri requisiti previsti sono il possesso da parte del comodante di un solo immobile in Italia oltre all’abitazione principale non di lusso. Inoltre deve avere il domicilio e la residenza nello stesso Comune dove sorge il fabbricato dato in comodato.

Si deve sempre valutare che il comodato d'uso gratuito può riguardare anche beni mobili, non solo quelli immobili. In entrambi i casi il comodatario deve conservarli e custodirli per garantire la durata e il buono stato. Inoltre per legge se ne serve solo in base a quanto previsto dall'accordo e non ne cede il godimento a terzi senza che il comodante abbia dato il proprio consenso. Ad esempio, nel caso di un comodato d'uso gratuito di un'auto, solo il comodatario può guidare il mezzo. Se gli obblighi indicati all'interno del contratto non sono rispettati, il comodante può chiedere l'immediata restituzione del bene e il risarcimento danni subiti. In genere l'accordo prevede una scadenza per la durata in vita del comodato, al termine del quale occorre restituire il bene. In alcuni casi le parti indicano che la restituzione debba avvenire quando il comodatario abbia finito di servirsi del bene per le proprie esigenze in base a quanto previsto all'interno del contratto. Inoltre bisogna tenere a mente che il comodante deve pagare le spese straordinarie per il mantenimento del bene. Invece l'altra parte corrisponde le spese ordinarie per manutenzione e custodia.

La registrazione del contratto di comodato d'uso gratuito viene prevista per legge per poter fruire di agevolazioni per quanto riguarda il calcolo di IMU e TASI. L'accordo può essere scritto oppure verbale e può riguardare beni mobili o immobili: nel caso di un atto scritto bisogna fare la registrazione presso la sede competente dell'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dal momento della firma. Quando si parla di contratti verbali riguardanti degli immobili, la registrazione avviene solo per fruire dell'agevolazione IMU/TASI oppure nel caso in cui l'atto venga citato all'interno di un altro documento che deve essere registrato sempre all'Agenzia delle Entrate. Per fare la registrazione bisogna presentare allo sportello l'apposito modello 69 in duplice copia, indicando la dicitura Contratto verbale di comodato come tipologia dell’atto. Inoltre si deve allegare la ricevuta del modello F23 per il versamento dell'imposta di registro, pari a 200 euro. Per i contratti scritti si versa anche l’imposta di bollo, corrispondente a 16 euro per ogni 4 facciate oppure alla lunghezza minima di 100 righe prevista per l'atto di comodato.

Un modello facsimile del contratto di comodato d'uso gratuito viene messo a disposizione degli utenti sul sito web dell'Agenzia delle Entrate, all'interno della sezione apposita. Tuttavia bisogna tenere a mente che non è prevista una forma riconosciuta e canonica per questa tipologia contrattuale. Infatti si può optare anche per una scrittura privata oppure addirittura per una soluzione verbale. Per legge occorre solo indicare quali sono le parti in causa, il bene oggetto dell'accordo e le condizioni d'uso o la durata del comodato stesso. Altri elementi che devono essere presenti sono gli obblighi e i divieti che vincolano le parti e la ripartizione delle spese. In genere quelle straordinarie sono a carico del proprietario e comodante, mentre quelle per l'uso e la manutenzione ordinaria del comodatario. Può essere previsto il rimborso delle urgenti spese straordinarie che il comodatario ha dovuto versare di tasca propria. Il contratto deve anche indicare i motivi che causano la richiesta della restituzione del bene, come l'uso da parte di terzi senza il consenso preventivo del proprietario e una cattiva gestione. In genere si preferisce la forma scritta perché evita fraintendimenti.