Comprare casa, consigli per non sbagliare

Comprare casa è un passo molto importante, che richiede un notevole impegno di natura economico e che indubbiamente cambia la vita di ogni persona. La casa è un bene primario, un traguardo, uno spartiacque fra il “prima” e il “dopo”. Per questi motivi è necessario prendersi il tempo dovuto, scegliere con estrema attenzione l’immobile da acquistare, munirsi dei giusti strumenti per valutarne il prezzo e per evitare imprevisti e brutte sorprese nelle fasi successive alla transazione. Due sono le possibili strade da percorrere: comprare l’appartamento da un soggetto privato oppure rivolgersi a un intermediario professionale, nella maggior parte dei casi un’agenzia immobiliare. Nel primo caso si risparmia, certo, però ci sono più questioni complesse da affrontare, anche connesse a regolarità, requisiti, obblighi, vincoli. Nel secondo caso si possono avere maggiori garanzie ma occorre pagare una provvigione; non esistendo una legge che ne stabilisca l’importo, tutto dipende dall’accordo raggiunto tra il cliente e il mediatore al momento dell’affidamento dell’incarico. E’ consigliabile quindi mettere per iscritto l’entità della provvigione e le modalità di pagamento, per non trovarsi poi di fronte a richieste che possono sfociare in liti giudiziarie.

Quando ci si rivolge a un’agenzia immobiliare per comprare casa è bene seguire le seguenti regole:

• Verificare se l’agente immobiliare è abilitato. Sono frequenti infatti i casi di soggetti privi di iscrizione e coperture assicurative che operano in modo abusivo.
• Prestare particolare attenzione alla modulistica. La legge prevede che se l’agente immobiliare utilizza appositi moduli questi debbano essere depositati preventivamente in copia (art. 5 L.39/89) presso le Camere di Commercio, quindi è importante controllare che sui documenti di incarico e sulla proposta d’acquisto vi siano gli estremi del deposito. Inoltre i formulari devono indicare l’oggetto del contratto, il nome del proprietario, il titolo di proprietà e il termine di stipula dell’atto definitivo.
• Far mettere per iscritto tutti i dettagli degli accordi, compresa l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento, oltre al prezzo di vendita dell’immobile, ai servizi compresi nella provvigione e a quelli invece che ne sono esclusi.
• Verificare che la durata dell’incarico di mediazione sia in funzione dell’attività di promozione e penetrazione del mercato che l’agente si impegna ad eseguire nonché del tempo medio necessario a porre in essere una trattativa nell’ambito territoriale ove è ubicato l’immobile.
• Nel caso in cui si debba richiedere un mutuo per l’acquisto della casa, indicare nella proposta che la sua efficacia è subordinata all’erogazione del finanziamento e che quindi non produrrà nessun effetto senza l’avverarsi di tale condizione sospensiva.
• Versare gli importi a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria soltanto mediante assegno non trasferibile intestato direttamente al proprietario venditore.

L’acquisto di una casa può presentare due tipi di criticità: quelle di natura urbanistico-edilizia, legale e fiscale; quelle di natura economico-finanziaria. A quest’ultimo proposito, occorre cioè verificare che il prezzo di compravendita corrisponda all’effettivo valore dell’immobile e che sia eventualmente possibile finanziare l’acquisto con mutui e finanziamenti. L’acquisto di un immobile a un prezzo troppo alto comporta un danno patrimoniale certo anche in presenza di una piena linearità delle procedure formali di natura legale e fiscale. La stima di un immobile è un diretto e implicito fattore di tutela degli interessi economici delle parti, ma come avviene? Può essere fatta dall’agenzia immobiliare, in funzione della commercializzazione del bene, oppure affidata a un valutatore indipendente qualificato (architetto, ingegnere, geometra, perito esperto edile); l’alternativa è una valutazione analitica, ovvero una perizia di stima (o Rapporto estimativo, come definito nel Codice delle Valutazioni Immobiliari) finalizzata a verificare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobiliare, incluse – tra l’altro – la conformità urbanistico-edilizia, catastale e impiantistica.

Se si decide di comprare casa da privati, il primo step consiste nell’informarsi sulle leggi e regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili in modo da evitare possibili rischi. Rischi che vanno dall’inesatta valutazione di certi costi (per esempio del mutuo o del trasferimento di proprietà) all’eredità di problemi legali di lunga e onerosa soluzione. Si procede poi con una ricognizione della zona che interessa e annotare i numeri telefonici indicati nei cartelli affissi sui portoni; molto valido è anche il passaparola con gli amici, parenti, nelle portinerie degli stabili o con gli amministratori e negozianti che conoscono il quartiere meglio di altri. Si possono inoltre consultare gli annunci pubblicati sui giornali nonché le inserzioni su internet. Individuato l’immobile che potrebbe essere adatto al caso proprio, si fissa un appuntamento per una prima visita e poi si avviano le trattative col proprietario. Sia nel caso in cui si acquisti casa da un privato, sia nel caso in cui si decida di affidarsi a un’agenzia, è necessario effettuare alcuni controlli ed acquisire una serie di documenti che assicurano all’acquirente la corretta esistenza e titolarità dell’immobile e non lo espongono a sanzioni amministrative (mancanza del certificato di agibilità) o addirittura penali (mancanza del permesso di costruire ovvero di concessione/licenza edilizia). Stiamo parlando del titolo di proprietà o provenienza (occorre cioè accertarsi che il venditore sia l’effettivo proprietario), della conformità urbanistica dell’abitazione, della documentazione catastale, del regolamento condominiale, della conformità degli impianti, della certificazione energetica. Una volta trovata la casa giusta, si entra nel vivo della contrattazione, che si svolge attraverso le seguenti fasi: trattativa o fase precontrattuale, proposta di acquisto, contratto preliminare, contratto definitivo o rogito notarile.

Acquistare una casa all’asta può essere davvero molto conveniente, ma è necessario essere prudenti e prendere una serie di accorgimenti per evitare amare sorprese. In primis si tenga presente che il prezzo base dell’abitazione è fissato da una perizia che si può consultare presso la cancelleria del Tribunale e in alcuni casi anche online. Importante anche sapere che, quando una casa viene venduta all’asta, il Tribunale pubblica un avviso di vendita sui quotidiani più diffusi, su portali specializzati e naturalmente sull’albo del Tribunale (là resta affisso per tre giorni); in tale avviso si indicano il prezzo base, le modalità di acquisto, la data e luogo in cui si svolgerà la gara. Su tutti i siti dei Tribunali è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie. Le aste immobiliari sono con o senza incanto. In genere il giudice stabilisce che si proceda senza incanto e a tal fine fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni entro il quale è possibile presentare le offerte di acquisto del bene pignorato. L’asta con incanto è invece pubblica e in genere si svolge nel caso in cui quella senza incanto non abbia avuto successo. Se si desidera partecipare a un’asta è sempre bene rivolgersi a un avvocato che, fra l’altro, sa leggere la perizia con cura, controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente. Si sappia inoltre che i tempi per ottenere la casa non sono sempre prevedibili e si faccia attenzione agli immobili occupati (se per esempio c’è un inquilino moroso, il nuovo proprietario deve provvedere a proprie spese allo sfratto). E’ opportuno controllare almeno 45 giorni prima dell’asta tutti i documenti (avviso di vendita, relazione di stima, planimetrie). Chi acquista all’asta deve versare subito l’intera cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo, magari da una banca convenzionata con i tribunali.

Comprare casa su progetto (o “su carta”) significa procedere con l’acquisto quando l’immobile è ancora in fase di costruzione e/o semplicemente visionando il progetto. I vantaggi sono diversi: si può personalizzare l’abitazione concordando con anticipo la suddivisione degli spazi e scegliendo le finiture, i pavimenti e gli infissi ed evitando così altre spese per eventuali modifiche e adattamenti; si ha la certezza di disporre di un’immobile conforme alle recenti disposizioni previste dal Regolamento edilizio in materia di risparmio energetico e norme igieniche; non si devono affrontare costi per la ristrutturazione dell’edificio per molti anni; si usufruisce di interessanti sconti sul prezzo di acquisto. Come ogni medaglia, però, anche questa ha il suo rovescio. C’è il rischio, cioè, di fare i conti con imprevisti e incognite che potrebbero sorgere all’improvviso. Se per esempio l’impresa di costruzione fallisce i promissari-acquirenti, che fino a quel determinato momento hanno pagato senza essere proprietari, possono perdere non solo la casa ma anche le somme già versate. Ci sono però alcuni strumenti di garanzia, primo fra tutti la fidejussione obbligatoria: il costruttore deve fornire all’acquirente una fidejussione per l’importo già versato in modo da assicurare la restituzione dell’importo in caso di fallimento. Prima del rogito finale, inoltre, il costruttore deve stipulare una polizza assicurativa a beneficio dell’acquirente, della durata di 10 anni a partire dalla fine dei lavori, per coprire eventuali danni materiali all’immobile ed eventuali difetti costruttivi.

Chi non possiede il capitale sufficiente per acquistare una casa può optare per il “rent to buy”, ovvero pagare l’affitto con un canone mensile maggiorato che verrà in gran parte utilizzato per il futuro acquisto dell'abitazione. Questo tipo di contratto, in altre parole, prevede che una parte dell’affitto versato dall'inquilino venga considerato come un vero e proprio acconto; la transazione, però, deve concludersi entro dieci anni. Anche in questo caso è bene esigere la massima chiarezza. E’ necessario cioè mettere per iscritto che si tratta di un “Contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto in base all'articolo 23 del dl 12 settembre 2014, n. 133". La legge ha chiarito la parte fiscale e le tutele previste per le parti, lasciando comunque la possibilità a queste ultime di gestire buona parte del contenuto del contratto stesso: questo il motivo per cui è fondamentale che nell’accordo non vi siano lacune o ambiguità di sorta, di conseguenza sarebbe opportuno l’intervento di un notaio.