Diritto di superficie

Il diritto di superficie viene definito come un diritto reale di godimento che permette la costruzione al di sopra o al di sotto del suolo appartenente ad una figura specifica che prende il nome di proprietario. Nel caso specifico, può consistere anche nell’acquisire una costruzione senza dover per forza acquistare il suolo e parallelamente la proprietà dello stesso. Esistono principalmente due tipologie di diritto di superficie. La cessione alla costruzione si trasforma in diritto di proprietà; mentre la cessione diretta della proprietà avviene per gli immobili già edificati. In linea generale il diritto di superficie può essere assunto a tempo indeterminato o a tempo determinato. In quest’ultimo caso, allo scadere del termine, il diritto di superficie torna al precedente detentore. La sua istituzione e accensione può avvenire mediante usucapione (dopo circa 20 anni dall’utilizzo del diritto stesso), per testamento o per contratto. Il suo oggetto sono tutte quelle costruzioni realizzate sopra o sotto il suolo.

La stima del diritto di superficie si determina in base a quella del valore del diritto del concedente e su quella del superficiario. La prima s’indica con Vdc e la seconda con Vds. La stima del diritto di superficie, prendendo in considerazione il punto di vista del concedente, dipende dalla durata del rapporto del diritto stesso e della presenza di un corrispettivo annuo. La stima del diritto a tempo determinato, dipende dalla presenza o meno di un canone pagato dal superficiario (colui che possiede il diritto di superficie); in questo caso il Vdc si calcola in base al valore del fondo quando il rapporto si estingue, scontando gli anni di durata della concessione. L’interesse da utilizzare in questo caso è quello commerciale. Se invece c’è il pagamento di un canone annuo, occorrerà annotare questi pagamenti al valore precedente. Se il diritto è a tempo indeterminato, il valore del diritto è pari a quello dell’area. La stima del diritto di superficie varia in base alla durata del rapporto, dall’esistenza di un pagamento annuale e se la costruzione sia già stata realizzata o debba essere costruita.

Le convenzioni che riguardano il diritto di superficie hanno una durata media che si aggira intorno ai 99 anni, ma possono essere rinnovate per lo stesso numero di anni. Sul diritto di superficie sono presenti innumerevoli vincoli e limitazioni, in modo particolare per quanto riguarda la rivendita dell’immobile costruito sul suolo di chi ne possiede il diritto di proprietà. Inizialmente non si poteva vendere l’immobile per almeno dieci anni dalla stipulazione del contratto notarile, e il prezzo doveva essere congruo all’abitazione stessa. Oggi, sono state introdotte delle clausole che fanno calare gli anni di vendita da 10 a circa 5 anni. I vincoli di vendita decadono nel momento in cui si ha un aumento dei membri del nucleo familiare e nel caso in cui la sede del proprio lavoro si sposta ad almeno 50 chilometri circa dalla propria dimora; in aggiunta a quest’ultima condizione, il soggetto deve avere dei gravi motivi di salute.

Dopo aver esplicato il significato di diritto di superficie, quali sono le caratteristiche principali, i calcoli per la sua determinazione, è conveniente essere messi a conoscenza che questo diritto può essere trasformato in diritto di proprietà piena. Il diritto di superficie, si trasforma in proprietà piena, nel momento in cui si riescono ad acquistare quelli che vengono definiti i millesimi del suolo in cui è stato costruito il fabbricato, l’immobile etc. In questo modo si diventa proprietari a tutti gli effetti, non soltanto dell’immobile ma anche del suolo in cui esso è stato realizzato. È conveniente sempre sapere che, nel momento in cui si acquista un immobile costruito su un suolo caratterizzato da diritto di superficie, bisogna sempre richiedere al proprietario una compia della convenzione. In questo modo si presenta il documento al notaio di fiducia, il quale proseguirà nell’analisi di tutta la struttura, eventuali clausole, convenzioni etc. se tutto va a buon fine, si conclude con la stipula di un contratto d’acquisto.