Normative
Frazionare un appartamento: regole e permessi
Dividere casa in due unità: requisiti di altezza e superficie, quando serve la CILA o la SCIA, pratica DOCFA e voci di spesa da prevedere.
I requisiti tecnici che ogni nuova unità deve rispettare
Prima di spostare un tramezzo, verifica che entrambe le unità nate dalla divisione possano reggersi da sole sul piano igienico-sanitario: è il punto in cui molti progetti si fermano. Per frazionare un appartamento la normativa nazionale chiede per ogni alloggio una superficie utile non inferiore a 28 metri quadrati se ospita una persona e a 38 se ne ospita due, un'altezza interna di 2,70 metri che scende a 2,40 nei corridoi, nei disimpegni, nei bagni e nei ripostigli, e un rapporto aeroilluminante di un ottavo, cioè una superficie finestrata apribile pari a un ottavo del pavimento. Sull'esistente sono ammesse deroghe e i regolamenti comunali aggiungono condizioni proprie: fai verificare il tuo caso al tecnico prima di impostare la distribuzione. Accanto ai requisiti dimensionali pesa la fattibilità impiantistica, spesso più vincolante dei metri quadrati. Ogni unità deve avere contatori autonomi, un bagno completo e una cucina o un angolo cottura con lo scarico collegato alla colonna condominiale con pendenza sufficiente al deflusso; se la seconda unità nasce lontano dalle colonne esistenti valuta percorsi alternativi o un gruppo trituratore. Controlla poi dove ricavare il secondo ingresso dal vano scale: senza un accesso autonomo l'unità non è indipendente.
CILA o SCIA: scegliere il titolo abilitativo giusto
Chiarita la fattibilità tecnica si passa al titolo edilizio, che dipende dal tipo di opere e non dal risultato finale. Se per frazionare un appartamento bastano nuove tramezzature interne, lo spostamento di una porta e il rifacimento degli impianti, senza toccare strutture portanti né prospetti, il tecnico abilitato deposita una CILA, la comunicazione di inizio lavori asseverata, con cui attesta la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile: il cantiere può aprire subito dopo il deposito telematico. Serve invece la SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività, quando apri varchi in murature portanti, intervieni sui prospetti o realizzi un nuovo accesso dalle parti comuni; in questi casi entrano in gioco anche il deposito strutturale e le verifiche sismiche previste dalla tua Regione. La SCIA ordinaria consente di partire dalla presentazione, mentre quando sostituisce il permesso di costruire i lavori iniziano trenta giorni dopo. Due avvertenze: il regolamento edilizio comunale può limitare le unità ricavabili o imporre standard propri, e se la divisione aumenta il carico urbanistico il Comune può chiedere il contributo di costruzione. Una verifica preventiva allo sportello unico per l'edilizia ti evita di scoprire un vincolo a cantiere aperto.
Accatastamento con DOCFA e vincoli del condominio
A lavori finiti la divisione non è conclusa finché non la recepisce il catasto. Entro trenta giorni dall'ultimazione il tecnico presenta la pratica DOCFA, che sopprime la vecchia unità e ne costituisce due nuove, ciascuna con la propria planimetria, categoria, consistenza e rendita: è il passaggio che rende le due case autonome e vendibili e che permette di intestare separatamente le utenze. Nella stessa occasione fai confrontare lo stato dei luoghi con quanto depositato in Comune, perché la corrispondenza fra pratica edilizia e dati catastali è il primo controllo del notaio in una compravendita. Sul fronte condominiale, frazionare un appartamento non richiede in sé l'autorizzazione dell'assemblea, ma il regolamento contrattuale può vietarlo o limitarlo: procurati copia dell'atto e del regolamento prima di firmare con l'impresa. Comunica poi i nuovi dati all'amministratore per l'anagrafe condominiale e fai aggiornare le tabelle millesimali ripartendo fra le due unità i millesimi della vecchia; il totale non cambia, ma la divisione delle spese e dei voti in assemblea torna corretta.
Quanto costa frazionare un appartamento e in quanto tempo
Sui costi conviene ragionare per voci, perché la distanza fra una divisione semplice e una complessa è molto ampia. Le opere edili incidono meno di quanto si immagini: la spesa si concentra sul secondo bagno e sulla nuova cucina, sui nuovi scarichi, sugli impianti elettrico e termico da separare con generatori distinti o con la contabilizzazione, sulla seconda porta blindata e sulle finiture. A queste voci si aggiungono le competenze del tecnico per rilievo, progetto, pratica edilizia, eventuale deposito strutturale e accatastamento, i diritti di segreteria comunali e i tributi catastali, oltre al contributo di costruzione quando è dovuto. Per avere una cifra attendibile fai redigere un computo metrico e chiedi due o tre preventivi sulla stessa base, voce per voce: è l'unico modo per confrontarli davvero. Sui tempi, la parte burocratica è la più rapida, perché con la CILA si parte dal deposito; a dilatare il calendario sono il progetto, la scelta dell'impresa e i mesi di cantiere, che aumentano se intervieni sulle strutture o se devi coordinarti con il condominio per opere sulle parti comuni. Prevedi un margine e fissa nel contratto d'appalto le penali per i ritardi.