Il pignoramento della prima casa è possibile? Ti spieghiamo tutto

La prima casa può essere pignorata? Una domanda che si pongono in molti. La questione è piuttosto complessa, ma leggendo questo articolo le idee si faranno chiarissime. Come tutti sanno, il pignoramento è un atto che dà il via al procedimento di espropriazione forzata di un immobile; tale atto, per semplificare al massimo, viene notificato a un debitore e richiesto da un creditore. Il Decreto del fare, emanato dal Governo Letta nel 2013, ha imposto l’impignorabilità della prima casa a patto che si tratti dell’unico immobile in possesso del debitore, che coincida con la sua residenza anagrafica e che abbia quindi una destinazione catastale abitativa. Inoltre non deve essere un’abitazione di lusso o comunque non deve appartenere alle categorie A8 (ville) o A9 ( castelli). C’è però una precisazione molto importante da fare: il provvedimento in questione impedisce al Fisco, ovvero all’Agenzia delle Entrate, di procedere con il pignoramento; tuttavia il divieto non riguarda i soggetti privati, in primis le banche ma anche eventuali fornitori, finanziarie, amministratori di condominio e così via (nell’elenco figurano persino i familiari, compreso l’ex coniuge che non abbia ricevuto l’assegno di mantenimento). Per fare un esempio, un individuo che ha chiesto e ottenuto un mutuo ipotecario, nel momento in cui non paga le relative rate corre il rischio di fare i conti con un procedimento esecutivo nei suoi confronti. L’istituto di credito ha cioè la facoltà di chiedere il pignoramento della sua prima (e unica) casa e di metterla all’asta per ottenere il denaro che gli spetta.

Bisogna sottolineare un concetto molto importante: non è del tutto esatto dire che la prima casa non può essere pignorata dallo Stato; bisognerebbe dire che “l’unica casa” è esente dalle procedure di pignoramento. Usando il termine “prima casa”, infatti, generalmente ci si riferisce alla fase di acquisto o a un immobile oggetto di successione. E non è detto che la prima casa sia pure la sola in possesso di un determinato soggetto. Il Decreto del fare, invece, stabilisce l’impignorabilità esclusivamente nel caso in cui l’immobile in questione sia, appunto, anche l’unico. E si tenga inoltre presente che “casa” e “immobile” non sono affatto sinonimi. Il debitore che abbia intestato un appartamento e, per esempio, una piccola proprietà terrena circostante, non ha modo di difendere la casa dal rischio di espropriazione forzata. Non c’è invece nessuno pericolo in caso di cantine, box e pertinenze, purché risultino accatastati autonomamente.

Abbiamo visto che il Decreto del Fare ha reso impignorabile la prima casa purché sussistano le condizioni sopra elencate. Lo stesso decreto ha anche introdotto un limite molto importante: se è vero che chi possiede più immobili (o anche uno solo e una piccola quota di un altro) o più in generale non risponde a tutti i requisiti previsti dalla normativa può essere “vittima” di un pignoramento, è anche vero che il valore minimo del debito che autorizza il creditore a chiedere l’esproprio dell’immobile è stato portato da 20mila euro e 120mila euro. Ciò, però, riguarda ancora una volta il Fisco. Se invece si tratta di un creditore privato, quest’ultimo può procedere anche per ottenere cifre molto più basse e anche nel caso in cui il debitore dimostri le sue grandi difficoltà economiche. E sbaglia chi crede che una soluzione di ferro consista nell’inserire la casa nel fondo patrimoniale, in quanto lo stesso fondo non funge da “difesa” dinanzi a debiti contratti per la necessità della famiglia. Un esempio? Se una persona non sta pagando le spese condominiali, l’avvocato nominato dall’amministratore può chiedere che gli venga pignorata la casa e non importa se c’è di mezzo il fondo patrimoniale. Invece altri creditori, cioè quelli riconducibili a esigenze voluttuarie o speculative, dinanzi al fondo patrimoniale sono costretti a fermarsi.

Esiste un modo per evitare che i creditori privati chiedano il pignoramento della prima casa? Ne esistono diversi. Innanzi tutto si può cercare un accordo con il creditore stesso, in quanto la conciliazione può risultare preferibile a quello che sempre si rivela un procedimento lungo e privo di certezze. Facciamo inoltre presente che se la casa in questione resta invenduta dopo diverse aste e quindi il prezzo si abbassa troppo, il giudice tendenzialmente dichiara l’estinzione del pignoramento. In altri casi il giudice può sospendere la vendita poiché ritiene che le offerte siano troppo inferiori al prezzo giusto; in altre parole, se non si raggiunge un prezzo di vendita ragionevole per debitore e creditore, il pignoramento può essere messo in pausa per impedire che l’immobile venga svenduto. Il debitore rientra quindi nella propria casa e ha del tempo in più per cercare altre soluzioni. C’è chi decide di vendere l’immobile a terzi prima del pignoramento, ma si sappia che il creditore ha la facoltà di esercitare l’azione revocatoria entro 5 anni dal compimento dell’atto; se però non lo fa, quest’ultimo assume forma definitiva ed è impossibile renderlo inefficace.