Interessi passivi mutuo

Gli interessi passivi mutuo riguardanti l'acquisto della prima casa possono essere detratti del 19% Irpef nel 730 o nel modello Unico. Compilando il 730, infatti, si possono indicare nel quadro RE della dichiarazione dei redditi e nei righi da E7 a E11 le detrazioni relative agli oneri sostenuti per gli interessi passivi mutuo per l'abitazione principale. Con il modello Unico, invece, si fa riferimento al quadro RP e righi da 7 a 11. Per ottenere la detrazione interessi passivi mutuo prima casa è necessario che il mutuo sia ipotecario, ovvero che abbia come garanzia l'ipoteca sull'immobile. Il proprietario dell'immobile, inoltre, per poter usufruire di questo beneficio fiscale, deve trasferire la propria residenza entro un anno dal momento di accensione del mutuo. Ultimamente l'Agenzia delle Entrate ha aumentato i controlli sulle dichiarazioni dei redditi, soprattutto se presentano la richiesta di detrazione interessi passivi mutuo. Al fine di evitare la revoca di quest'ultimo beneficio e soprattutto per evitare l'aggravio di sanzioni e ulteriori interessi, è opportuno prestare attenzione affinché la dichiarazione dei redditi sia correttamente compilata.

La detrazione interessi passivi mutuo prima casa spetta ad ogni cointestatario dell'immobile, a prescindere dalla relativa quota di proprietà. Questo avviene in quanto la detrazione spetta in base alle modalità di ripartizione del finanziamento. Ad esempio, se a pagare il mutuo è solo uno, solo quest'ultimo ha diritto alla detrazione del 100% degli interessi. Come chiarito dell'Agenzia delle Entrate, inoltre, se due coniugi acquistano un immobile al 50% e solo uno è intestatario del mutuo, solamente quest'ultimo può usufruire della detrazione che è comunque pari al 100% degli interessi pagati. La detrazione interessi passivi mutuo è ammessa anche in caso di immobili in fase di costruzione, ovvero in presenza di lavori svolti al fine di rendere abitabile un rudere o un immobile dalle caratteristiche simili.

Il calcolo interessi passivi mutuo può essere effettuato con la seguente formula: (costo di acquisizione dell'immobile × interessi pagati) : capitale dato in mutuo. È importante sottolineare che il valore del mutuo non deve essere maggiore del valore di acquisto dell'immobile. In realtà il valore del mutuo può anche essere superiore rispetto a quello indicato nel rogito, ma la detrazione è ammissibile solo per la proporzione tra il valore d'acquisto e il valore del mutuo. Per i mutui stipulati prima del 1993 la detrazione massima è pari a 4000 euro, su cui calcolare il 19%, per ogni intestatario del mutuo. Per contratti stipulati dopo il 1993, invece, l'importo massimo detraibile è pari a 4000 euro da suddividere tra i cointestatari dell'immobile. Alla quota interessi passivi mutuo si possono aggiungere altri oneri da poter detrarre nella dichiarazione dei redditi. Tra questi ulteriori costi detraibili si annoverano: oneri accessori connessi alla stipula del mutuo, commissioni pagate agli istituti di credito per l'intermediazione, le spese notarili e quelle relative ad eventuali perizie tecniche.

Per ottenere la detrazione interessi passivi mutuo occorre conservare la relativa documentazione. Tra i documenti necessari rientrano: il contratto d'acquisto dell'immobile, il contratto di mutuo ipotecario, quietanze relative al pagamento degli interessi sostenuti nell'anno precedente e l'autocertificazione che attesta l'uso dell'immobile come abitazione principale. Questi documenti devono essere conservati anche al fine di esibirli all'amministrazione finanziaria in caso di verifica della dichiarazione dei redditi. Per beneficiare della detrazione interessi passivi mutuo occorre, inoltre, rispettare ulteriori condizioni. Ad esempio il mutuo deve essere ipotecario e l'immobile deve essere acquistato lo stesso anno di accensione del mutuo. La detrazione spetta anche in caso di surroga o rinegoziazione del contratto di mutuo. In questo caso l'importo è maggiore del valore che risulterebbe prendendo in considerazione la quota residua di capitale del vecchio mutuo maggiorata delle spese necessarie all'estinzione del vecchio mutuo e l'accensione del nuovo.