Istat affitti

L'indice ISTAT affitti consente di adeguare l'entità del canone di locazione immobiliare in maniera periodica utilizzando l'indice dei prezzi al consumo FOI, cioè quello riguardante le famiglie di operai e impiegati. L'Istituto nazionale di statistica mette questi valori a disposizione degli utenti a cadenza mensile perché in alcuni casi l'adeguamento del canone d'affitto deve avvenire mensilmente. Invece per la maggior parte dei contratti di locazione immobiliare viene previsto un adeguamento a cadenza annuale. Inoltre bisogna tenere a mente che alcuni atti devono applicare il valore calcolato interamente, mentre altri lo utilizzano solo al 75%. Per il mese di settembre 2017 l'indice generale FOI usato ammonta a 101,04; proprio per questo motivo l'indice ISTAT prevede una variazione al rialzo corrispondente allo 0,4% rispetto al mese precedente. Invece viene rilevato un rincaro corrispondente all'1,2% rispetto a settembre dell’anno precedente. Al contrario, rispetto allo stesso mese del 2015, la variazione al rialzo risulta essere pari all'1,1%. Di conseguenza la tendenza è di un aumento del canone di locazione.

La rivalutazione ISTAT affitti ha il compito di permettere l'adeguamento dei contratti di locazione immobiliare in base ai valori calcolati dall'Istituto Nazionale di Statistica. Bisogna sempre tenere a mente che sull'entità del canone d'affitto da versare possono essere applicate varie percentuali in base a quanto previsto dalla legge. Infatti ci sono tanti tipi di contratti di locazione abitativa e così le condizioni da mettere in atto variano anche in modo notevole. Ad esempio viene applicata la percentuale del 100% nel caso dei contratti 4+4, però l'entità di questa rivalutazione deve essere contenuta in modo esplicito e chiaro all'interno dell'atto firmato dalle parti. Molto spesso la variazione applicata è del 75%: questa soluzione riguarda gli affitti commerciali, le modalità 3+2 a canone concordato e i tipi si contratto 4+4 che inseriscono questa possibilità nell'atto stilato. Invece certi tipi di locazione abitativa agevolata possono prevedere l'uso di percentuali al 50% per rivalutare i canoni durante il secondo anno di locazione in base a quanto previsto per legge. In ogni caso l'aggiornamento viene fissato tenendo conto dei tassi d'inflazione valutati dall'ISTAT stesso.

L'adeguamento ISTAT affitti per quanto riguarda i canoni di locazione per legge deve essere calcolato facendo riferimento alla data di scadenza annuale del contratto in questione. Di conseguenza, proprio perché l'indice ISTAT viene emesso ogni mese a seconda del tasso d'inflazione, occorre applicare il valore maggiormente aggiornato. Però bisogna tenere a mente che alcuni contratti d'affitto prevedono una rivalutazione mensile. Un altro aspetto da considerare nel caso degli affitti residenziali riguarda i contratti di locazione 4+4. Infatti la legge 431/1993 ha abrogato l'aggiornamento annuale del canone applicato la percentuale del 75%. Proprio per questo motivo l'adeguamento può riguardare un importo pari fino al 100% dell’indice ISTAT. In questi casi risulta essere di basilare importanza la lettura attenta del documento perché le condizioni di aggiornamento devono essere previste all'interno del contratto. Di conseguenza il conduttore e l'affittuario possono indicare le modalità di aggiornamento tramite un accordo tra parti. Inoltre, in base a quanto previsto dal contratto, l'adeguamento può avvenire in modo automatico oppure su richiesta del conduttore o dello stesso locatario.

L'aumento ISTAT affitti avviene in base all’indice dei prezzi al consumo FOI (per le famiglie di operai e impiegati) e ai tassi d'inflazione a cadenza mensile. Il valore risultante viene quindi usato per rivalutare i canoni d’affitto al rialzo oppure al ribasso. Bisogna sempre tenere a mente che le modalità di calcolo dell'indice di aggiornamento e le stesse condizioni di applicazione possono variare in modo rilevante in base al tipo di contratto. Inoltre in alcuni casi la rivalutazione non viene messa in opera in modo automatico, ma avviene a richiesta. In secondo luogo può essere a cadenza mensile oppure annuale al momento della scadenza del contratto. Al tempo stesso può verificarsi il caso nel quale, quando si ha a che fare con un contratto con aggiornamento a richiesta, il locatore non chiede al conduttore i canoni rivalutati. Di conseguenza il proprietario dell'immobile non può richiedere all'affittuario gli arretrati. Solo quando si stipula un nuovo contratto si può ricalcolare il nuovo canone in base agli aggiornamenti ISTAT. Invece nel caso di contratti con aggiornamento automatico dei canoni, il conduttore deve versare gli importi rivalutati.

Per andare incontro alle esigenze di locatori e conduttori sono stati messi a disposizione sul web siti e strumenti per il calcolo ISTAT affitti. Si tratta di servizi molto utili e apprezzati perché consentono di calcolare l'adeguamento ISTAT annuale in modo facile, semplice e davvero veloce. In questa maniera si riesce a conoscere quale sia l'importo del canone di locazione rivalutato rispetto a quello dell'anno precedente applicando gli indici in vigore durante il mese in questione. Basta inserire nei campi corrispondenti i dati richiesti, come la durata dell'affitto, il tipo di contratto, la data di inizio della locazione e la percentuale di variazione dell'indice ISTAT che deve essere applicata al canone. In genere questo valore viene riportato (e a volte stabilito con un accordo tra le parti) all'interno del contratto d'affitto. Di conseguenza si inserisce la percentuale del 100, 75 oppure 50%. Questa soluzione può essere usata anche per calcolare l'adeguamento di qualunque importo soggetto alla rivalutazione annuale in base agli indici ISTAT. Inoltre alcuni portali mettono a disposizione anche soluzioni per calcolare la rivalutazione monetaria per periodi di oltre un anno.

L'entità dell'aumento ISTAT affitti commerciali viene determinata all'interno del contratto di locazione e in base a quanto previsto per legge la rivalutazione del canone non può superare il 75% dello stesso indice ISTAT. Questo vale per tutti gli affitti riguardanti immobili non abitativi. Inoltre la Cassazione ha stabilito che per i contratti di locazione che non appartengono alla tipologia 4+4 a canone libero il locatore deve chiedere espressamente la rivalutazione del canone. Di conseguenza non sono valide le clausole di adeguamento automatico. Tuttavia per i contratti d'affitto riguardanti i locali commerciali e che adottano la formula 6+6 si può applicare un aumento del 75% oppure del 100% in base a quanto previsto all'interno dell'atto dalle due parti. Al tempo stesso bisogna tenere a mente che l'aggiornamento del canone deve essere calcolato facendo riferimento alla data di scadenza annuale della transazione commerciale e occorre usare l’indice ISTAT disponibile più recente. In genere il valore è di uno oppure due mesi prima. Una volta scoperto qual è il tasso da applicare si può fare l’aumento. Per semplificare la procedura sono rese disponibili utility online intuitive.