Registrare il contratto di locazione
La registrazione contratto di locazione è fondamentale e obbligatoria per legge. Infatti riveste una grande importanza sia per evitare un’eventuale evasione fiscale che per i risvolti civilistici creati. Ad esempio un contratto d'affitto non registrato è inesistente: quindi l'inquilino può chiedere al proprietario, entro 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile, la restituzione dei canoni già pagati. La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto alcune modifiche nella normativa per dare una maggiore tutela agli inquilini contro l'affitto in nero. Al tempo stesso registrare un contratto di locazione è un compito che spetta solo al locatore. La procedura deve essere portata a termine entro 30 giorni dalla firma dell'atto; in caso contrario sono previste more e sanzioni. La registrazione viene fatta presso l’ufficio locale competente e prevede il pagamento dell’imposta di registro per completare l'iter. A questo punto il locatore comunica l'avvenuta registrazione all'inquilino e all'eventuale amministratore condominiale dell'immobile entro i 60 giorni successivi, mostrando la ricevuta di pagamento dell'imposta. In questo modo è possibile completare l'aggiornamento dell'anagrafe del condominio.
Registrazione del contratto di locazione con cedolare secca
La registrazione contratto di locazione con cedolare secca è un modo alternativo alla procedura ordinaria per protocollare l'atto di affitto a norma di legge. Si tratta di una soluzione che riguarda solo le locazioni di immobili residenziali, affittati a uso abitativo, fra due parti private. Di conseguenza il locatore deve essere una persona fisica che loca la casa al di fuori dell’esercizio di un'attività d’impresa, professione oppure arte. Questo regime facoltativo può essere scelto al momento della registrazione del contratto e prevede il versamento di un'imposta sostitutiva di imposte di registro e di bollo, Irpef e addizionali sul reddito derivante dall’immobile. In pratica la cedolare secca costituisce l’imposta sostitutiva sui canoni di locazione e viene pagata in misura fissa applicando l'aliquota del 21% alla base imponibile. Questa opzione è valida per la durata del contratto (anche per locazioni pluriennali oppure per proroghe) e riguarda gli affitti a canone libero e unità abitative rientranti nelle categorie catastali che vanno dall'A1 all'A11, escludendo il tipo A10. Le pertinenze possono essere comprese nel contratto oppure essere locate con un atto separato.
Registrazione del contratto di locazione commerciale
Anche la registrazione contratto di locazione commerciale deve essere fatta entro 30 giorni dalla firma dell'atto o, se anteriore, dalla data di decorrenza. Il contratto può riguardare ogni tipo di immobile commerciale: si va dai negozi agli uffici, dagli studi professionali ai capannoni e può interessare anche le pertinenze del fabbricato. In caso contrario il loro affitto viene indicato all'interno di un atto separato. La registrazione avviene presso la sede competente per territorio dell'Agenzia delle Entrate e bisogna registrare anche proroga, rinnovo, risoluzione contrattuale (su richiesta di una delle parti) e disdetta anticipata della transazione commerciale. La protocollazione viene portata a termine per via cartacea oppure online e in entrambi i casi si deve usare il nuovo modello RLI 2017. La compilazione online avviene grazie all'apposito software RLI seguita dalla trasmissione digitale all'Agenzia delle Entrate. Ci sono intermediari autorizzati al compito o si procede in maniera autonoma accedendo all'area riservata con il Pin dopo essersi registrati ai servizi telematici. Quindi si effettua il pagamento dell'imposta di registro calcolata in base al regime scelto.
Imposta di registro per contratti di locazione
La registrazione contratto di locazione prevede il pagamento in imposte di registro solo se si adotta il regime ordinario; infatti il sistema della cedolare secca consente di sostituire l'importo con un altro tipo di tassa. Il versamento avviene tramite modello F24 Elide 2017 indicando l'apposito codice tributo; ciò vale sia per la registrazione online che presentando i documenti direttamente alla sede competente dell'Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro dei contratti di locazione viene calcolata in base al tipo di immobili affittati perché va versata prima di consegnare il modello 69. A seconda dell'unità immobiliare oggetto della locazione e della tipologia alla quale appartiene varia l'aliquota dell’imposta. In ogni caso l'importo riguardante la prima annualità della tassa deve essere di almeno 67 euro. Per i fabbricati strumentali da parte di soggetti passivi IVA la percentuale di calcolo dell'imposta ammonta all'1% del corrispettivo annuo, mentre per gli immobili a uso abitativo è al 2%. Lo stesso vale per gli altri tipi di fabbricati. Per i fondi rustici locati l'imposta è pari allo 0,5% del canone annuale. In ogni caso si moltiplica la somma per ogni anno.
Costo di registrazione del contratto di locazione
Il costo per la registrazione contratto di locazione, nel caso degli atti che adottano il sistema ordinario, è composto dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo. La prima voce viene calcolata in base al tipo di immobile locato e alla destinazione d'uso, mentre la seconda varia a seconda del numero di pagine dell'atto. Infatti l'Agenzia delle Entrate chiede il versamento di 16 euro per ogni 100 pagine di contratto. Entrambi gli importi devono essere pagati all'ente usando il modello F24 Elide e riportando all'interno il codice tributo relativo. Ciò vale sia per registrazioni fatte direttamente alla sede competente dell'Agenzia che per quelle online trasmesse in modo digitale. Invece nel caso della cedolare secca viene applicata un’imposta sostitutiva da calcolare in base all'importo del canone annuo. L'aliquota, calcolata sulla base del canone annuo di locazione e di affitto, è pari al 21% per gli immobili abitativi e al 10% per quelli commerciali. Questa somma sostituisce l'imposta di bollo, l’Irpef, l'imposta di registro e le relative addizionali. In genere l'imposta viene versata dal secondo anno, con un acconto pari al 95%, in un'unica soluzione o in due rate.
Mancata registrazione del contratto di locazione
Per legge la registrazione contratto di locazione deve essere fatta dal locatore entro 30 giorni dalla firma se la durata dell'affitto supera i 30 giorni all'anno, anche se non consecutivi. L'istituto del Ravvedimento Operoso è stato introdotto per permettere di sanare la mancata registrazione del contratto di locazione oppure il protocollo in ritardo. Si regolarizza il reato pagando il tributo o l'imposta della cedolare secca insieme a interessi di mora e sanzioni ridotte. In questo modo è possibile anche mettersi in regola con contratti di affitto in nero, sanando la posizione con il Fisco. Se il ritardo è di massimo 30 giorni la sanzione deve essere di almeno 20 euro e corrisponde al 6%. Se il ravvedimento avviene entro 90 giorni dalla firma dell'atto l'aliquota della sanzione è il 12%. Nel caso di mancata registrazione per 1 o 2 anni la multa corrisponde rispettivamente al 15 e al 17,14% del canone annuo. Se il ritardo supera i 2 anni si arriva al 20%. Alla somma vanno aggiunti l'importo dovuto per registrare il contratto e gli interessi di mora. Bisogna tenere a mente che la sanzione sale al 24% quando si contesta il reato con processo verbale senza fare notifica formale.
