Regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è l'atto in cui sono contenute le regole che disciplinano la vita condominiale: l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, i modi di tutela del decoro dell'edificio, l'amministrazione e l'assemblea condominiale, diritti e obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni. In poche parole sono le regole in vigore tra i condomini di un dato edificio. Ogni condomino è libero di redigere un regolamento da sottoporre all'approvazione dell'assemblea. Questa avviene con un numero di voti pari almeno alla metà dei presenti, che rappresentino un valore superiore alla metà dei millesimi totali. Tale maggioranza è prevista anche nei casi di modifica dello stesso. I condomini assenti, contrari o astenuti possono impugnare l'atto, seguendo le normali regole di impugnazione delle delibere assembleari. Una volta approvato, il regolamento viene inserito nel registro dei verbali delle assemblee.

Il regolamento di condominio è obbligatorio per gli edifici che ospitano più di dieci condomini, in tutti gli altri casi è facoltativo. La legge, tuttavia, non prevede una sanzione da commutare quando non venga approvato un regolamento qualora sia obbligatorio; in questi casi, in mancanza di regolamento, vengono applicate le norme generali che disciplinano l'uso di cose comuni. In generale il regolamento ha un ampio potere regolamentare nei confronti della specifica situazione che disciplina, anche nei confronti della legge ordinaria: le norme del primo, infatti, prevalgono sulla seconda. Le norme del regolamento però, non devono essere in contrasto con alcune disposizioni del codice civile, come quelle che stabiliscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni, o come quella, recentemente introdotta, che stabilisce che il regolamento non può vietare di possedere animali domestici.

Il regolamento condominiale può essere contrattuale o ordinario. A differenza dell'ordinario, la cui bozza di regolamento condominiale è approvata dall'assemblea, il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore dell'edificio prima della vendita delle singole proprietà, oppure approvato dai condomini all'unanimità. Questo deve sempre risultare da atto scritto, e deve sempre essere allegato agli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti. Queste cautele maggiori che circondano tale tipo di regolamento sono giustificate dal fatto che questo impone limitazioni ed ampliamento di poteri di varia natura in capo ai vari condomini. Può prevedere divieti di determinate destinazioni d'uso in capo a certe unità o in generale limitare i diritti che i singoli hanno sulle proprietà e sulle parti comuni, ampliare i poteri e attribuire maggiori diritti a uno o più condomini.

Una volta approvato, il regolamento è obbligatorio per tutti i condomini, nonché sugli eredi e gli aventi causa, salvo l'impugnazione di cui abbiamo parlato prima. E' compito dell'amministratore vigilare sull'osservanza delle disposizioni in esso contenuto. Un esempio di regolamento condominiale è facilmente rintracciabile sul web. Esso è redatto in più parti, e suddiviso in articoli. Nella prima parte deve contenere l'identificazione delle parti comuni e le regole del loro utilizzo ed eventuali limitazioni. Necessaria e precisa deve essere la disciplina che prevede la ripartizione delle spese tra i condomini (spese comuni, riscaldamento, ascensore, ecc.), così da evitare contrasti. Al suo interno vengono poi determinate le attribuzioni e i doveri dell'amministratore, i compiti e l'attività dell'assemblea.