Rent to buy

Case rent to buy

Acquistare le case con il rent to buy consente di portare a termine la compravendita immobiliare in maniera graduale e flessibile in base alle esigenze del soggetto. Di conseguenza questa formula risulta essere più vantaggiosa dal punto di vista economico rispetto all'acquisto immobiliare usando il metodo tradizionale. Infatti l'acquirente ha il tempo per trovare capitali necessari all'acquisto vendendo la propria vecchia casa, smobilitando parte o tutti gli investimenti oppure accedere al mutuo perché è riuscito a presentare le garanzie richieste. In ogni caso bisogna sempre tenere a mente che non si configura come un contratto vero e proprio, ma al contrario può essere definito un programma preparatorio all'acquisto o un affitto finalizzato alla compravendita. Si può scegliere tra due procedure, entrambe regolate per legge. In entrambe le situazioni l'acquirente ottiene l'utilizzo immediato del bene per poi effettuare la transazione a un prezzo bloccato e pattuito dopo un determinato periodo di tempo. Quest'ultimo viene concordato tra le parti. Fino al momento del rogito l'immobile rimane comunque proprietà dell'acquirente.

Contratto rent to buy

Il contratto rent to buy può appartenere a due tipologie diverse: infatti alla formula originale è stata affiancata quella prevista dal Governo Renzi. Questa soluzione è molto apprezzata perché consente di aumentare il bacino dei potenziali acquirenti e favorisce le compravendite immobiliari. Il modello originario è normato dal Codice Civile ed è stato introdotto nel 2009, dopo essere stato mediato dalla metodologia anglosassone da parte di Angelo Russo. La seconda tipologia invece è stata introdotta con il Decreto Legge Sblocca Italia del 2014. In questo modo i provati e le imprese possono optare volta per volta per la soluzione che meglio risponde alle esigenze delle parti. Tuttavia bisogna tenere a mente che la formula contrattuali prevista dal Decreto Sblocca Italia è stata resa operativa solo nel 2015, quando gli aspetti fiscali sono stati normati dall'Agenzia delle Entrate, e prevede l'acquisto con riscatto. Si tratta quindi di una tipologia che prende spunto dall'affitto con riscatto, però affronta ed elimina importanti problemi e criticità che caratterizzavano questa procedura. Infatti sono previste due fasi.

Rent to buy notariato

Qualunque sia la tipologia contrattuale messa in opera, l'atto va sempre notariato. Ciò significa che per legge il contratto deve essere sempre trascritto da un notaio e quindi registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Infine occorre registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate. Nel caso del tipo contrattuale originario si consiglia di far trascrivere anche il preliminare di compravendita. Si tratta di un accorgimento intelligente che rende il documento opponibile contro terzi. Questa procedura risulta essere basilare per tutelare l'acquirente in certe circostanze, come il decesso oppure il fallimento del venditore, il pignoramento del bene a causa di debiti o di un'ipoteca giudiziale. Bisogna sempre tenere a mente che questo tipo di compravendita non costituisce un affitto con accordo di futura vendita. Invece il rent to buy con riscatto prevede due fasi anche se viene sempre stipulato un contratto unitario. Infatti si tratta di godimento dell'immobile da parte dell'acquirente in funzione della sua successiva alienazione. Per questo motivo il conduttore ha il diritto di acquistare la casa e il venditore non può chiedere somme come caparra.

Rent to buy Milano

Il rent to buy è stato pensato per incentivare le compravendite immobiliari e favorire la ripresa di questo mercato. Al tempo stesso si tratta di una formula molto più diffusa nelle grandi città rispetto ai piccoli centri. Questo fatto si spiega con un'offerta più alta e con il maggiore interesse verso soluzioni diverse dall'acquisto tradizionale. Ad esempio a Milano sta prendendo sempre più piede e risulta essere una tipologia contrattuale molto apprezzata sia dai privati che dalle ditte edili che devono vendere le varie unità immobiliari costruite. Il modo migliore per ottenere i più grandi vantaggi consiste nel personalizzare il contratto così da avere benefici per entrambe le parti. Si tratta del principio win-win, che consente di creare sinergie tra acquirente e venditore: queste ultime vanno sfruttate al massimo per ottimizzare i risultati dello schema contrattuale. Al tempo stesso è bene studiare la formula da adottare in base al variare dell’importo della compravendita. In secondo luogo risulta davvero basilare fare attenzione che l'atto venga stilato a norma di legge perché non sia atipico.

Opinioni sul tipo di contratto

Le opinioni sul tipo di contratto rent to buy mettono in evidenza come la soluzione consenta di avere vari vantaggi per acquirente e venditore. Innanzitutto l'acquirente mette in atto uno storico di versamenti, così da poter dimostrare alle banche di pagare in modo puntuale le scadenze. Si tratta quindi di un fattore che può favorire la concessione di prestiti e mutui. Inoltre viene messa da parte la somma considerata come corrispettivo per il godimento. Il risultato è avere un rating eccellente, così da ridurre il costo delle assicurazioni sul mutuo ed evitare di raver bisogno di terzi soggetti come garanti. In secondo luogo il periodo di vigore del contratto può essere sfruttato dall'acquirente per accedere alla liquidità necessaria per la transazione commerciale oppure per i costi legati all'uso di questa metodologia. Infatti le imposte, il rogito notarile, l'istruttoria del mutuo, le assicurazioni e la perizia immobiliare ammontano in tutto a circa il 6% del prezzo dell'abitazione. Infine il contratto ostituisce una leva finanziaria gratuita perché consente di ridurre in modo rilevante i costi per accedere al finanziamento oppure al mutuo necessari per acquistare la casa.

Consigli rent to buy

I consigli sul rent to buy originale mettono in evidenza come sia molto importante porre grande attenzione alle clausole che collegano i due contratti perché si tratta di uno dei punti più delicati. In caso di errore si rischia di non poter accedere agli ammortizzatori che consentono di gestire senza subire danni problemi sorti a causa di eventi imprevisti, incidenti di percorso e fuori dalla volontà delle parti. Al tempo stesso esiste il rischio di attivare la fiscalità sulla vendita non al momento del rogito notarile, ma della stipula dei contratti. Infine è possibile realizzare un contratto atipico con difficoltà rilevanti in caso di contenzioso. Se invece si parla di rent to buy con riscatto occorre seguire perfettamente le disposizioni di legge contenute all'interno dell'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia. Solo in questo modo l'acquirente viene tutelato dalla trascrizione in caso di fallimento del venditore oppure pignoramento dell'immobile. Inoltre un contratto atipico impedisce al venditore non accede ai benefici fiscali previsti e quindi deve corrispondere tasse più alte. Infine occorre verificare che non si preveda il versamento di caparre perché non sono dovute.

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