Rogito

L'atto notarile riguardante la compravendita immobiliare, più comunemente conosciuto come rogito notarile, è un atto pubblico che sancisce l'avvenuto passaggio di proprietà tra i soggetti interessati. La stipula avviene, generalmente, dopo la redazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, di cui costituisce la conferma ufficiale e definitiva. Per stipularlo non è, comunque, necessaria l'esistenza di un contratto preliminare di compravendita. Le parti tenute ad essere presenti alla stipula sono tre: l'acquirente, ossia il soggetto che acquista il bene con l'obbligo di pagare il prezzo pattuito; il venditore, vale a dire la persona che cede il bene in cambio del corrispettivo stabilito; e infine, il notaio, ossia il professionista che sancisce la validità dell'atto, attraverso la verifica dell'identità dei soggetti e della legittimità del contenuto dell'atto da stipulare. La scelta del notaio incaricato alla stipula dell'atto notarile spetta, di norma, all'acquirente.

Formalmente il rogito notarile ha la funzione di regolamentare il rapporto tra le parti, conferendo valore legale agli accordi stipulati tra venditore e compratore. La figura del notaio è l'emblema dell'importanza e della formalità di tale atto pubblico, da redigere rispettando determinati criteri, proprio per il valore che l'atto rappresenta. Il significato della parola 'rogito' deriva dal termine 'rogare', vocabolo al quale anticamente si attribuiva il significato di 'redigere atti o contratti', oppure il significato di 'richiesta'. Attualmente la definizione del termine riguarda soprattutto la sfera giuridica. Il verbo 'rogitare' assume, in epoca moderna, prevalentemente questo significato: "perfezionamento di un accordo preliminare raggiunto tra venditore e compratore".

Per essere considerato valido, il rogito riguardante una casa deve possedere determinate caratteristiche, stabilite dall'articolo 1350 del Codice Civile: - deve essere redatto in forma scritta; - deve indicare in lettere la data nella quale avviene la redazione; - deve indicare le generalità del notaio, delle parti, dei testimoni e degli eventuali rappresentanti; - deve contenere i dati dell'immobile oggetto della compravendita, tra cui l'indirizzo completo, la classe di certificazione energetica, il certificato di abitabilità e la planimetria catastale; - deve indicare l'importo pattuito per l'acquisto e la modalità stabilità per il pagamento del bene; - deve essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri dei beni immobili. È necessario che alla stipula dell'atto notarile, l'immobile sia libero da ipoteche, da servitù e da qualsiasi altro vincolo che limiti la godibilità del bene. In caso di mutuo esistente sull'immobile, esso deve essere estinto da parte del debitore prima della vendita. In alternativa è possibile far subentrare l'acquirente all'interno del mutuo esistente.

Contestualmente alla stipula dell'atto notarile, come abbiamo visto, l'acquirente entra in possesso del bene. Quando si acquista una casa è fondamentale che essa sia libera al rogito, cioè che il venditore, al momento dell'avvenuta stipula dell'atto notarile, consegni all'acquirente le chiavi e il conseguente possesso dell'immobile. È importante specificare in modo chiaro questa condizione, soprattutto nel caso in cui l'appartamento fosse abitato da persone diverse dal venditore, le quali potrebbero opporsi alla richiesta di abbandonare l'immobile, rallentando l'insediamento dell'acquirente all'interno della proprietà. Se un immobile, al momento dell'atto, non risultasse libero, è consigliato aspettare che si liberi definitivamente, prima di procedere alla stipula dell'atto notarile. Possono comunque essere presi degli accordi con il venditore per concedere a quest'ultimo il prolungamento del possesso del bene, apponendo dei termini perentori entro i quali l'immobile dovrà essere lasciato libero e fissando delle penali in caso del perdurare dell'occupazione oltre i termini previsti dall'accordo.