Manutenzione della caldaia, tutto quello che c’è da sapere

La manutenzione della caldaia è obbligatoria per legge perché garantisce la sicurezza dell’impianto. La normativa di riferimento è contenuta nel DPR 74/2013, entrato in vigore dal 12 luglio 2013 che recepisce la direttiva europea sui controlli di “efficienza energetica”.
La manutenzione sulla caldaia non deve essere eseguita ogni anno ma alle scadenze previste sul libretto. Dal 2014 chi ha in casa un impianto di climatizzazione invernale e/o estiva deve avere il libretto di impianto, un documento obbligatorio che accompagna l’impianto e sul quale vanno registrati tutti gli interventi effettuati: prima accensione, manutenzione ordinaria, interventi straordinari. 
In foto, la caldaia a condensazione Zen 24 di Rinnai Italia, completa di cronotermostato wi-fi con app “My Rinnai” per smartphone.

Per un appartamento in affitto, il responsabile della manutenzione della caldaia e dei controlli dei fumi è l’affittuario (o inquilino).
Per quanto riguarda i lavori più importanti però, come la sostituzione della caldaia o le riparazioni di parti dell’impianto, la responsabilità ricade, ovviamente, sul proprietario dell’appartamento, così come stabilito in gran parte dei contratti di locazione. Se la caldaia è centralizzata, le spese di gestione e manutenzione ordinaria rientrano tra quelle condominiali a carico dell'inquilino. La conservazione del libretto spetta al responsabile dell’impianto, ossia il proprietario dell’immobile o l’amministratore del condominio.
Nella foto, la caldaia murale a condensazione ecoTec pro di Vaillant per riscaldamento e acqua sanitaria.

Nel caso di sistemi di riscaldamento centralizzati, come quelli condominiali, il soggetto obbligato a richiedere la manutenzione ordinaria dell’impianto è l’amministratore di condominio.
La normativa parla di manutenzione ordinaria, cioè quella prevista allo scopo di garantire il corretto funzionamento del sistema evitando i rischi connessi ai problemi di cattivo funzionamento, all’usura dell’intero sistema o di alcune delle sue parti. In linea di massima, la manutenzione della caldaia riguarda:

• pulizia dello scambiatore lato fumi;
• prova di tiraggio della canna fumaria;
• controllo dei dispositivi di regolazione;
• pulizia del bruciatore;
• regolarità dell’accensione;
• verifica parti usurabili.

La manutenzione ordinaria della caldaia svolta da un tecnico specializzato costa in genere dai 60 agli 80 euro, prezzo che sale nel caso in cui è necessaria una verifica delle emissioni.
La mancata manutenzione comporta una sanzione, applicabile anche grazie alle normative regionali che prevedono controlli a campione sul territorio. Le sanzioni sono:

• dai 50 ai 200 euro nel caso di anomalie e mancata revisione;
• dai 500 ai 3 mila euro per il mancato controllo dell’efficienza della combustione;
• dai 500 ai 600 euro per l’assenza del libretto.

I Comuni provvedono a comunicare all’interessato dell’imminente controllo almeno 20 giorni prima, lasso di tempo che può consentire di adempiere agli obblighi.
In foto, la caldaia a condensazione in metallo Mira Advance, prodotta da Chaffoteaux Italia.